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對估價行業(yè)的思考
來源:
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作者:sdzhfdc
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發(fā)布時間: 2020-03-05
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本文認為：（1）估價與評估的含義有所不同，估價一詞更加精準，評估一詞較為寬泛；（2）廣義上的估價有專業(yè)估價和非專業(yè)估價之分，估價行業(yè)所從事的估價是一種專業(yè)估價；（3）不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價，只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性的資產(chǎn)才真正需要專業(yè)估價；（4）估價應當劃分為不同的專業(yè)，如果沒有專業(yè)區(qū)分，估價將會失去社會信任；（5）由于房地產(chǎn)量大面廣等原因，房地產(chǎn)估價在古今中外都占估價行業(yè)的主體；（6）估價本質(zhì)上是評估價值而不是評估價格；（7）估價應是模擬市場定價而不是替代市場定價；（8）估價是提供價值意見而不是作價格保證；（9）估價都會有誤差但誤差應在合理范圍內(nèi)。
九、估價都有誤差但誤差應在合理范圍內(nèi)
從估價行業(yè)外的人來看，合格的估價師對同一估價對象的評估價值應是相同的；對于為交易提供價值參考依據(jù)的估價，評估價值是否正確還應當用事后的實際成交價格來檢驗。但在實際中，評估價值與實際成交價格常常有一定的差異甚至差異很大；即使是聘請合格的估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的價值進行重新評估，不同的估價師得出的評估價值往往也不相同。這就產(chǎn)生了估價準確性的問題。
對估價準確性問題的全面認識包括：（1）即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值。因為估價總是在信息不完全和不確定性下做出的，不同的估價師掌握的信息一般不可能完全相同。（2）所有的評估價值都會有誤差，即：評估價值＝真實價值＋誤差。估價對象的真實價值只是理論上存在，實際中不可得知，因此評估價值有誤差是必然的。即使是高度、面積、重量等一般物理量的測量，被測量物和測量工具通常還是有形的實物，也不可避免地存在誤差。更何況是估價，它在某種意義上講是選用無形的估價方法等去測量看不見、摸不著的價值，存在誤差也就不難理解了。（3）不能用物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，應允許估價有較大的誤差。在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價委托人起訴估價師的法庭訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是±10%，有時放寬到±15%，對于難度很大的估價業(yè)務甚至放寬到±20%。如果評估價值超出了誤差范圍，即可以認為估價師存在“專業(yè)疏忽（professional negligence）”。但以誤差范圍來判斷估價的準確性，在英國估價行業(yè)內(nèi)一直有爭議。雖然如此，估價誤差還應有個度，誤差應在合理范圍內(nèi)，因此就需要確定一個合理的誤差范圍，上述英國的估價誤差范圍值得借鑒。（4）判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將它與真實價值進行比較。由于真實價值不可得知，出現(xiàn)了兩種替代真實價值的選擇：一是實際成交價格；二是合格的估價師的重新估價結(jié)果。因為評估價值一般是在一系列正常交易假定條件下最可能的價格，而實際成交時的交易情況不一定正常，實際成交價格不一定是正常市場價格，所以一般不能采用實際成交價格，而應采用合格的估價師（通常為公認的具有較高專業(yè)勝任能力的若干名估價專家）對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的重新估價結(jié)果。（5）即使可以用上述方法判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，但實際中不輕易直接評判一個評估價值的對與錯，誤差有多大，而是通過考察估價師和估價機構(gòu)在履行估價程序上有無疏漏、在估價過程中有無失誤等，間接對其估價結(jié)果予以肯定或否定。
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