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行業(yè)研究
國有土地使用權(quán)掛牌出讓中的地價評估
來源:
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作者:sdzhfdc
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發(fā)布時間: 2018-11-24
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國有土地使用權(quán)掛牌出讓，是近年來新出現(xiàn)的一種土地使用權(quán)出讓方式。掛牌出讓土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布
1 、農(nóng)民集體土地開發(fā)成本的計算
農(nóng)民集體土地的開發(fā)成本主要是征地補(bǔ)償費，應(yīng)按國家及北京市有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的征用農(nóng)民集體土地的費用項目和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算：集體土地征地補(bǔ)償費＝土地補(bǔ)償費＋青苗補(bǔ)償費＋地上物補(bǔ)償費＋勞動力安置費＋超轉(zhuǎn)人員安置費＋菜田基金＋耕地占用稅等
2 、住宅用地開發(fā)成本的計算
住宅用地的開發(fā)成本主要是居民拆遷補(bǔ)償費用，應(yīng)按北京市房屋拆遷法規(guī)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計算：
住宅房屋拆遷補(bǔ)償價格＝（基準(zhǔn)地價×K ＋基準(zhǔn)備房價）×被拆遷房屋建筑面積＋被拆遷房屋重置成新價＋搬家補(bǔ)償費
上式中，K 為容積率修正系數(shù)。
3 、單位用地開發(fā)成本的計算
單位用地的開發(fā)成本主要是單位拆遷補(bǔ)償費用，應(yīng)按北京市房屋拆遷法規(guī)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計算：
非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價格＝區(qū)位價格×K1×K2×K3×建筑面積＋地上物重置成本＋停業(yè)損失補(bǔ)償費＋搬家補(bǔ)償費
上式中，K1為容積率調(diào)整系數(shù)，K2為房屋原用途調(diào)整系數(shù)，K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)。
由于以前的土地使用權(quán)出讓主要采用協(xié)議出讓方式，土地開發(fā)成本雖然有法律、法規(guī)對征地拆遷費用項目和標(biāo)準(zhǔn)作了規(guī)定，但在實際中的費用是通常土地取得者與原土地占有者討價還價確定的，其之間的協(xié)商結(jié)果通常不公開，因此目前還沒有比較成熟和準(zhǔn)確的評估操作方法。
◆土地掛牌競買出價的評估
目前掛牌出讓中的競買人，主要是房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商。房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商取得土地的目的，主要是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。從房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商的角度來評估競買出價，主要有市場比較法和假設(shè)開發(fā)法。
市場比較法是通過來自于市場的可比實例的實際成交價格，評估競買出價，因此這種方法評估出的價格最能反映市場狀況。對于房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商而言，市場比較法是一種最直接、最簡便的估價方法，但要注意所選可比實例與掛牌出讓的宗地的可比性。另外，要注意未來市場變化，要對未來市場變化趨勢有所判斷。
假設(shè)開發(fā)法最能體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商的意圖，其評估出的價格是在其他成本相對確定的基礎(chǔ)上，在保證房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商能獲得期望利潤的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商所能支付的最高價格。假設(shè)開發(fā)法的計算過程如下：
1 、銷售收入（開發(fā)價值）。對掛牌項目進(jìn)行市場定位后，根據(jù)其所在區(qū)域同類物業(yè)的市場銷售價格的比較，得出掛牌宗地如果進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)后的銷售價格。
2 、銷售稅費（俗稱二稅一費）。為銷售收入的5.5 ％。
3 、前期開發(fā)費用。包括：
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