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行業(yè)研究

略論收益法評(píng)估誤差的成因

來源: | 作者:sdzhfdc | 發(fā)布時(shí)間: 2019-10-02 | 64517 次瀏覽 | 分享到:

收益還原法作為房地產(chǎn)估價(jià)中最基本的三大評(píng)估方法之一，已經(jīng)成為有效性房地產(chǎn)估價(jià)中的一種主要方法。但在收益還原法的理論解釋和實(shí)務(wù)操作中

　　采用投資復(fù)合收益率法確定還原率，其公式為：還原率＝抵押貸款/房地產(chǎn)總投資額×抵押貸款利率＋自有資本額/房地產(chǎn)投資總額×自有資本收益率。用此法確定還原率，還原率隨著自有資本占房地產(chǎn)總投資的比例的不同而變化，這顯然是與實(shí)際情況不相符夫的。比如你投資購買一總房地產(chǎn)，對(duì)象不會(huì)因?yàn)槟闶怯米杂匈Y本還是用貸款購買而采用不同的價(jià)格。
　　采用投資收益率排序插入法確定還原率，其思路是：先找出社會(huì)上各種類型的投資及其收益率，其次繪出收益率——投資類型的曲線。然后，將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的投資與其他投資進(jìn)行比較分析，找出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，再判斷還原率應(yīng)該的區(qū)域范圍，從而確定所要求的還原率。此法從理論上是較可行的，但實(shí)際操作很困難，因?yàn)檫@要求估價(jià)人員掌握社會(huì)各種類型的投資把包括從銀行存款、貸款、國(guó)庫券、股票、保險(xiǎn)到各行各業(yè)的投資收益率、風(fēng)險(xiǎn)的大小，并與房地產(chǎn)作投資進(jìn)行比較，這對(duì)估價(jià)人員的要求太高，幾乎不太可能做到。而且在實(shí)際生活中，各種類型的投資的收益率和風(fēng)險(xiǎn)是不斷變化的，以此來確定還原率也不太行得通。
　　事實(shí)上，正是由于確定純收益和還原率十分困難，因此在實(shí)際得估價(jià)中，往往還要對(duì)純收益A和資本化率R作進(jìn)一步假設(shè)。如假設(shè)純收益A每年不變，資本化率R每年不變且大于零，則收益還原法得公式就被簡(jiǎn)化為：（公式二）評(píng)估中存在較大得誤差也就是不可避免的了。
　　綜上所述，運(yùn)用收益還原法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，首先要加強(qiáng)對(duì)收益還原法的理論研究，統(tǒng)一對(duì)純收益的內(nèi)涵和外延的認(rèn)識(shí)；其次，在房地產(chǎn)持有的年限較短的情況下，應(yīng)盡量較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)未來房地產(chǎn)的收益率和還原率，不要簡(jiǎn)化公式；對(duì)于持有年限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)，可假設(shè)在經(jīng)營(yíng)若干年后將其轉(zhuǎn)讓而用收益法評(píng)估，這樣做可提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。